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马秀莲：《完善中青年保障性租赁住房》
2026-01-20 19:58:27
作者：马秀莲（中央党校社会和生态文明教研部教授、博导）
我国的保租房以新市民、青年人为对象，通常不设收入限制，同时租金参照市场定价且低于市场价格。如东莞规定，保租房“租金标准应低于同地段同品质市场租赁住房租金标准”；如果无合适参照对象，运营机构在政府的最高限价之内自主定价。目前，保租房主要通过小户型、低于市场定价来提高其可负担性，但是尚未与新市民、青年人的支付能力严格匹配。中国由于土地国有等原因，保租房提供优先考虑地价让渡这一政策工具，同时辅以税费减免等手段。但是，如何让供给主体获得长期稳定且成本低廉的资金，始终是保租房提供中一个待解的难题。
第一，对于大部分新市民、青年人而言，保租房是托底而非中间租赁形式。由于新市民、青年人以非户籍人口为主，多数不具备公租房资格，“公租房-保租房-市场租房/买房”的住房阶梯被修改为“保租房-市场租房/买房”，保租房成为托底而非中间形式。
第二，保租房的托底性质，决定了它应该建设成为一个相对大众化的部门。因为它既要托底大量非户籍的较低收入群体，又要向上覆盖到户籍/非户籍的中等收入群体，只有较大数量的保租房供给，才足以满足众多新市民、青年人的需要。
第三，保租房的托底性质，决定了它应该成为一项相对长期性的制度安排。只有当上升通道打开，人们能够顺利地向市场租赁/产权过渡，保租房才能仅作为一种过渡性的制度安排。倘若上升通道不畅（像在一些房价昂贵的大城市里那样），向下又无托底，保租房就必须成为一项较为长期性的制度安排。
第四，作为一项较为长期性的制度安排，保租房应优先解决提供主体和资金的长期性问题。应重点培养能够接受较低利润的供给主体，如国企、民企、家庭以及住房合作社、有限利润公司、非营利组织等等，鼓励它们竞争参与保租房的提供，成为保租房的长期供给主体。政府在地价让渡的同时，应着重解决资金问题，比如通过提供低成本的长期抵押贷款，为保租房项目的长期可持续运营解除后顾之忧。
作者介绍：
马秀莲：中共中央党校（国家行政学院）社会和生态文明教研部教授、博士生导师，美国犹他大学社会学博士和统计学硕士。曾担任过《经济日报》记者并获中国新闻奖，曾担任过美国斯坦福FSI国际研究中心访问学者，并挂职烟台市住房和城乡建设局副局长。马秀莲教授长期从事保障房研究、社会治理、社会服务提供及非营利组织、城市研究，尤其是比较城市、世界城市研究及城市化。主持国家自然科学基金、国家社会科学基金以及省部级课题等十多项；在《中国行政管理》《中国区域经济》《公共管理学报》及《Urban Studies》《City & Community,Geo Journal 》等国内外学术期刊上发表论文多篇；出版《透视保障房：美国实践、经验与借鉴》《国家和城市的关系：一个网路分析的视角》等多部著作。
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