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陈淮：《房地产市场新模式之我见》
2025-12-13 13:03:41
作者：陈淮（中国社科院研究生院教授，宏观经济学家）
一段时间以来，大家关于住好房子有各种憧憬、各种想法、各种解读。还有一个词叫“新模式”，其实这两个词是连在一块的，我觉得言犹未尽。你说谁不想娶漂亮媳妇？为什么大家娶不上？不一定好房子就是这样的，因为花不起这个钱，或者风险太高，或者脾气不合。新模式也有趣，对政府来说，希望的新模式，有说出来和没说出来的潜台词。
大家选择到北京等超大城市买房，并非仅仅因为房屋本身，更因为这些城市拥有房子之外的优质资源，像教育、医疗、就业、养老等。正是这些资源的配置不均衡，才催生了如今的房价问题和城市结构失衡问题。
日本当年的房价涨到能买下美国，听着好像真是那么回事，但少数几个城市暴涨，是因为人口过度集中。日本的城市化是很成功的，从来没出现过城市中的穷人区、富人区，基础设施很完善。但是日本城市化最大的不成功，日本人自己的总结是“过疏化、过密化”。并非仅仅是日本，发展中国家和发达国家城市化过程的经验和教训主要集中在城市结构上。
房价问题归根结底本质上是城市结构失衡，大城市过度发展，二三线城市没有相应的协调发展起来，人口过度的向优质资源短缺的超大城市融入。大家为什么上北京买房子？因为那里有房子之外的优质资源，比如说教育、医疗、就业、养老。这些资源不能均衡配置，导致了今天的房价问题、结构失衡问题。
房地产新模式的根本问题不是要不要建房子，而是在哪儿建房子。过去我们痛失了一批建设二三线城市的历史机会，以至于到亚洲金融危机爆发的时候，2000万农民工被动返乡，没有中间缓冲层次，以至于我们到今天讨论十余年房地产调控的房价问题，主要集中在一线城市，人口向城市急剧集中的过程中，过度向少数屈指可数的大城市集中。
对此，陈淮提出四个具体方向：
第一是补短板，实现产业链条上风险的均衡配置。因为购买房子过程中的风险难以消除，如期房销售是把更多的风险积累到买房者手上，而现房销售则是把风险更多给到开发商。
第二是调整城市结构，逐步推动大、中、小城市协调发展。
第三是均衡市场与保障，促进市场化商品房体系与住房保障体系协调衔接，确保两者互不转嫁责任。
第四是建立良性调节机制，构建房地产市场供求关系的良性自我调节机制，增强市场自身的稳定性和韧性。
作者介绍：
陈淮：宏观经济学家，中国社科院研究生院城乡建设经济系教授，中国人民大学博士生导师，国家级有特殊贡献专家，。曾任：国务院发展研究中心市场研究所副所长，建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任，中国人民大学博士生导师。陈淮主要研究领域为工业化理论、产业结构理论、区域经济理论。主持过《跨世纪战略发展过程中的中国经济结构研究》《世纪末的中国经济增长》《过剩经济：形势与对策》《重要基础产业的资产重组研究》《1999：中国中长期发展战略再审视》《中国国有投资公司在发展与改革过程中的战略定位》《保障国家石油安全的战略思路》等重大课题研究。出版有《工业化-中国面临的挑战》《日本产业政策研究》《对话"十五"-中国中长期发展战略再审视》《走过世纪之交：战略与政策研究》《热点随想》《广厦天下：房地产经济学ABC》等专著十余部；在《城乡建设》《房地产导刊》《城市开发》《宏观经济管理》《国际技术经济研究》《管理学报》《红旗文稿》等重要期刊上公开发表论文数百篇。曾获国家发展奖一、二等奖（集体）、国家教委优秀著作奖、辽宁省社会科学一等奖。
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